Resenhas - Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário

Anderson.Fernandes 02/01/2021

Boa introdução ao mundo dos FIIs
Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário
André L F S Bacci

Excelente livro para quem é iniciante até para quem é algo do nível médio de conhecimento em FIIs. Aborda a legislação dos FIIs, tópico macente e cansativo, negligenciado por muita gente mas não menos importante. Explica também o conceito do funcionamento de diversos tipos de FIIs, passando por FIIs de escritórios, lages/galpão, shoppings, papéis. Uma das questões que gostei do livro é a apresentação dos riscos de cada tipo de FII. Não tem oba-oba, invista aqui que é garantido. Nada é garantido e tudo tem os seus riscos. O caminho de vitória é entender o risco do produto que vc está comprando e fazer decisões conscientes baseadas nos seus critérios. A partir daí montar uma carteira de forma a diluir estes riscos que você aceitou tomar. É um livro para ler e reler.

Abaixo reproduzo alguns trechos que achei interessante:

“Legislação Básica – [...] O administrador é proibido de : conceder empréstimos ou adiantar receitas futuras; de aplicar recursos no exterior; comprar cotas do fundo com o dinheiro do próprio fundo; prometer rendimentos; realizar operações em situação de conflito de interesse (Art. 12). Já o cotista não pode fazer nada com os ativos do fundo diretamente e nem responde diretamente pelas obrigações legais ou contratuais dos ativos do fundo, embora seja obrigado a realizar pagamentos das cotas que tenha subscrito (integralização de cotas, Art. 13). No caso de um cotista tiver lucro no resgate ou na venda de cotas há um imposto de 20%(Art. 18), sendo esse imposto considerado tributação exclusiva no caso de pessoas físicas, ou seja, é um imposto que não se mistura com outros (Art.19).”

“ Lei 12.024/2009 – [...] Retirando todas as indireções, o que essa lei faz é deixar isento de IR os rendimentos e ganhos de capital que um FII tenha, ao manter e negociar Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH) e até mesmo rendimentos de cotas de outros fundos imobiliários (FII). Ou seja, os fundos imobiliários deixam de ser veículos de investimento apenas em imóveis físicos, ganhando liberdade legislativa e tributária para investir também em aplicações financeiras de renda fixa associadas a atividade imobiliária. Aqui nascem os fundos de papel, incluídos aí os fundos de fundos, os fundos de CRI, os fundos de LCI e os fundos de papel mistos (que possem em carteira participações variadas desses ativos financeiros).”

“[...] É a assembléia geral de cotistas que decide sobre assuntos de: aprovação de demonstrações financeiras; alterar o regulamento; troca do administrador; emissão de novas cotas (se já não prevista em regulamento); fusão, incorporação, cisão e transformação do fundo; liquidação do fundo (se já não prevista em regulamento); alteração do mercado de negociação de cotas (se não já prevista em regulamente); eleição e destituição de representante de cotistas e seus custos associados; alteração do prazo de duração do fundo; aprovação de atos em conflito de interesses; alteração da taxa de administração (Art. 18). “

“[...] As decisões de assembléia são por maioria simples das cotas presentes (metade mais um). Questões de alteração de regulamento, de substituição do administrador, de fusão, incorporação, cisão, e transformação do fundo, de laudo de avaliação para integralização, de situação de conflito de interesse e de alteração de taxa de administração dependem de quórum qualificado: 25% de todas as cotas quando o fundo tiver mais de 100 cotistas ou 50% de todas as cotas quando o fundo tiver até 100 cotistas (lista exaustiva, Art. 20). Assembleias não precisam ser necessariamente presenciais, podendo ocorrer por carta ou meio digital (processo de consulta formal, Art. 21 e 22). Não podem votar na assembléia: o administrador ou gestor; sócios, diretores e funcionários do administrador ou gestor; empresas ligadas e seus funcionários; prestadores de serviço do fundo e seus funcionários e cotistas em situação de conflito de interesses com o fundo caso existem outros cotistas. Havendo uma assembléia com cotistas normais e ligados/conflitados, os cotistas normais podem autorizar o voto dos cotistas ligados/conflitados. Um fundo que só tenha cotistas ligados ou conflitados podem votar sem restrições (Art. 24).”

“[...] Há uma seção dedicada aos FII para investidores qualificados. Esses fundos são um pouco diferentes dos “fundos normais”, podendo fazer emissões sem elaborar prospecto ou de publicar anúncios de início e encerramento de oferta de cotas. Podem também integralizar cotas com bens sem necessidade de laudo de avaliação. E a característica mais complexa: podem ter mais de um tipo de cota dentro do fundo, com direitos e obrigações diferentes entre si. Não são fundos para o investidor iniciante, de jeito nenhum (Art. 53 ao 56).”

“Condomínio fechado – [...] Fundos imobiliários são fundos fechados. Não existe isso de aplicar ou resgatar cotas. Os únicos jeitos de entrar no fundo são: através da participação em emissões, ou o que é mais comum, de comprar as cotas de alguém no mercado secundário. Para sair do fundo não tem resgate, o único jeito é vendendo suas cotas a alguém.”

“Ativos de base imobiliária – [...] Muita gente nunca nem ouviu falar de CCIs, CRIs, LCIs, LHs e coisas afins. É bem comum as pessoas escolherem esse ou aquele fundo com base apenas nos rendimentos, sem nem olhar a composição do fundo. Só descobrem depois que aquilo que estão recebendo não é necessariamente “aluguel”, podendo as distribuições serem uma espécie de juros de dívida imobiliária. Pois que esses títulos são exatamente isso: títulos de crédito, dívida com garantias imobiliárias. Contratos cuja forma permite que eles sejam livremente negociáveis, que troquem de mão facilmente.”

“[...] Os FIIs de tijolo tem duas relações com a inflação: o valor dos imóveis costuma acompanhar a inflação, a mesma coisa valendo para o valor dos aluguéis. FIIs de papel tem só uma relação. Os papéis geralmente são corrigidos por inflação, mas essa correção são do fundo junto com o rendimento, de forma que o patrimônio de um FII de papel provavelmente será corroído pela inflação no longuíssimo prazo. A história da correlação da inflação traz outra pegadinha. Contratos de aluguel geralmente são corrigidos pela inflação só anualmente, enquanto que a correção de papéis são mensais. Isso faz com que os rendimentos de fundos de tijolos sejam mais estáveis, enquanto os rendimentos de fundos de papéis variam bastante, só por causa da inflação mensal. Rendimentos de FII de tijolo tem mais cara de tendência, rendimentos de FII de papel são mais de lua.”

“[...] Talvez você se pergunte, então porque investir em FII de papel. Tem a história da instabilidade de rendimento, não tem correlação com inflação de longo prazo. Então porque? A razão principal é acesso. Um CRI tem valor mínimo de investimento da ordem de R$ 300.000,00. Se não tiver isso de dinheiro, não tem como investir nesse mercado. Fora que praticamente não tem mercado secundário. Investiu em um CRI, casou com ele. Finalmente, só investidores qualificados podem investir em CRI. Os pequenos investidores estão fora. FIIs de CRI resolvem esses problemas. [...] FIIs de papel permitem ao pequeno investidor alcançar o mercado de renda fixa imobiliária, assim como os FIIs de tijolo permitem ao pequeno investidor participar do mercado de grandes empreendimentos imobiliários. Existem também os fundos de fundos, ou seja, fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários. Assim como existem os fundos mistos, que investem em vários ativos ao mesmo tempo: imóveis, CRI, LCI, outros FIIs...”

“Tributação - [...] A segunda observação é que estou mostrando o preço médio com 4 casas decimais. Isso é só para ilustrar que preço médio não tem exatamente duas casas, mas não tem regra exata de quantas casas o preço médio deva ter. Nas planilhas de controle é utilizado “precisão infinita”. Ficar truncando ou arredondando esse campo distorce a conta, e não deve ser feito.”

“[...] O preço médio tem um significado bem especial para Receita Federal. Representa o ponto de corte entre o lucro ou prejuízo. [...] O investidor não pode escolher sobre qual preço se calcula o lucro/prejuízo. Tem de ser sobre o preço médio do momento em que a venda é feita.”

“Rendimento – [...] Rendimentos são as distribuições normais de um fundo. Ocorrem com certa frequência, e geralmente são fruto do resultado de lucro do fundo. Os rendimentos de fundos imobiliários podem ser isentos caso o fundo e cotistas, ambos, cumpram quantro condições. São elas:
• Que o fundo imobiliário seja negociado exclusivamente em ambiente de bolsa;
• Que o fundo como um todo tenha 50 cotistas ou mais;
• Que o cotista em particular não detenha mais de 10% dos direitos do fundo;
• Que o cotista seja pessoa física.
.”

“[...] Então, um rendimento só será isento se haver o cumprimento das 4 regras no momento que ocorre o anúncio do rendimento: que o fundo seja negociado em ambiente de bolsa ou assemelhado, que o fundo tenha 50 ou mais cotistas, que o cotista em particular tenha menos de 10% dos direitos do fundo, que o cotista em particular seja pessoa física. Os rendimentos recebidos em um ano, isentos ou tributados, devem ser somados separadamente por fundo e informados na Declaração Anual de Imposto de Renda, fundo a fundo.”

“[...] As regras para o caso de venda são simples. O lucro na venda de FIIs é sempre tributado, não tem regra de isenção para pequenos volumes. A alíquota no caso de lucro é de 20%. Prejuízos anteriores podem ser utilizados na compensação de lucros posteriores. O preço médio não é alterado na venda.”

“Lucro de operações de venda - [...] Você pode compensar prejuízos anteriores, antes de calcular o imposto. Veja no resumo de apuração anual se tem saldo de prejuízos anteriores, ainda não compensados. Se tiver, você “anula” esse saldo negativo anterior com o resultado positivo atual. Anota no resumo de apuração anual o mês, o lucro do mês, quanto compensou de prejuízo anterior, e quanto de prejuízo a compensar sobrou (ou zero se não sobrou). Se os prejuízos anteriores forem maiores que o lucro do mês, então a história acaba aqui.”

“Pagamentos DARF 6015 – Tem dois campos data, “Período de Apuração” e “Data de vencimento”, que causam alguma confusão. Quando você vai mexer com imposto de renda de coisas de bolsa, você espera o mês virar, antes de começar a mexer com as coisas do mês passado. Então naturalmente já ocorre dois meses diferentes aí: o “mês passado”, que é o mês do IR que está sendo escriturado/pago, e o “mês posterior”, no qual você faz as contas e o pagamento. O “Período de Apuração” é sempre o mês que está sendo escriturado/pago, e a “Data de Vencimento” é o mês seguinte ao que está sendo escriturado. Digita-se o último dia dos respectivos meses para preencher os campos.”

“[...] IR de renda variável em bolsa é realmente mensal.”

“[...] Como estratégia pessoal eu tenho configurado um email automático, que chega todo dia 1º do mês. E nesse email tem um roteiro pessoal, o passo a passo de copiar extratos e notas, de escriturar notas e coisas do extrato, de calcular e compensar imposto, de pagar e de arquivar as informações do pagamento.”

“Declaração Anual de IR - [...] Uma dessas regras de obrigatoriedade diz, em essência, que se mexeu na bolsa então tem de declarar. Ou nas palavras da própria Receita Federal:
Está obrigada a apresentar a Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda a pessoa física residente no Brasil que, no ano-calendário: Critério [...] Critério de “Ganho de capital e operações em bolsa de valores”: obteve, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas;”

“[...] muitos iniciantes que tem prejuízos em bolsa se complicam com a Receita Federal por não fazerem a Declaração Anual, acreditando que só tem de declarar quem teve lucro. Note que é obrigatório declarar quem teve lucrou ou realizou operações em bolsa de valores, independente do resultado. O pessoal lê a primeira parte e ignora a segunda. Mas a regra é clara: mexeu com a bolsa, tem de declarar. A parte que fala de ter tido lucro (ganhou de capital) na verdade é para pegar um caso diferente, de quando se tem lucro na bolsa sem ter feito operações.”

“Rendimentos – [...] Pega-se Janeiro a Janeiro (13 meses), mas não se soma todo e qualquer rendimento. Para a Receita o que vale para determinar de qual ano é o rendimento é a data com direito, a data que era necessário estar comprado para receber o rendimento.
O que aparece no extrato de corretora geralmente é a data de pagamento, que não serve. Mas como a data de pagamento geralmente é bem perto da data com direito, os extratos de Fevereiro a Dezembro muito provavelmente terão só os rendimentos “certos”. Mas nos dois Janeiros será necessário um pouco de trabalho de detetive para separar quais rendimentos tiveram data “com” dentro do ano exercício.
Depois de fazer a soma no extrato então organize esses valores em uma planilha com três colunas: nome ou sigla do FII, valor da sua soma e uma última coluna “valor do informe”. O que você faz depois é pegar os informes que vieram e preencher a coluna “valor do informe” com os dados oficiais. Se estiver com sorte não vai ficar nenhum vazio na coluna “valor do informe”.

“[...] às vezes o valor da sua soma não bate com o valor do informe. Você deve utilizar o valor do informe, mesmo que ele esteja errado. Já aconteceu de informes virem errados e a retificação se perder. Aliás, não dá para diferenciar o caso de retificação perdida do caso que não houve retificação. Seja como for, é preferível o informe, pois é a única fonte de informação oficial.”

“[...] Com os dados em mão, o local de preenchimento dentro da DIRPF é na opção de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” > “Outros”. Nessa opção utilize o botão para abrir a ficha auxiliar. Se você tem poucos FIIs, pode colocar o nome completo do fundo. Se tiver muitos, melhor colocar só a sigla.”

“Lucros e prejuízos – [...] Os lucros/prejuízos mensais são informados em “Renda Variável” > “Operações Fundos Invest. Imob”. Aqui abre-se uma ficha onde você pode preencher 37 campos. São 12 campos para informar o “Resultado Líquido do mês”, 12 campos para informar o “Imposto Retido” na fonte por mês, 12 campos para informar o “Imposto pago” por mês, mais um campo único para informar o “Resultado negativo até o mês anterior”. Esse campo único serve para informar o saldo de prejuízo de anos anteriores, ainda não compensado.”

“ Informe de IRRF de operações normais - [...] Você pega o informe de IRRF de operações normais e soma os IRRF do ano. Vai no seu controle mensal e soma todas as compensações que fez durante o ano. Se sobrar alguma coisa, você informa esse valor em “Fichas da Declaração” >”Imposto Pago/Retido”>”Imposto sobre a renda na fonte (Lei nº 11.033/2004)”.

“[...] Para insistir: se tem medo de errar nas compensações, e por besteira ser chamado na Receita, uma opção é não fazer a compensação de IRRF com imposto devido (passo 7). Daí que o valor que é informado nesse campo é simplesmente a soma dos informes oficiais de IRRF de operações normais, de todas as corretoras.”

“Bens e direitos - [...] Sâo cinco campos. Em Código utiliza-se 73 (Fundo de Investimento Imobiliário), localização é 105 (Brasil, pré-selecionado). Os campos “Situação em 31/12” são preenchidos com o valor do custo IR, explicado no capítulo anterior. Você digita o valor do “começo” e do “fim” do ano exercício. O campo “Discriminação” é de texto livre. Aqui se pode ser bastante simplório ou tão detalhado quanto se queira. Eu particularmente coloco só o nome do fundo, CNPJ, sigla da cota, quantidade e o preço médio. Tem pessoas que colocam menos que isso, tem pessoas que colocam aí todos os negócios e amortizações ocorridos, um por um, nota a nota, corretora por corretora. Vai do gosto do freguês.”

“ Tipos de FIIs – [...] Desenvolvimento para renda – Este é o caso dos FIIs que não tem o imóvel ainda pronto, mas que pretende ter. O caso geral é de captar o dinheiro em uma emissão e construir ou terminar de construir um prédio, para depois alugar. A diferença para o caso anterior(imóveis prontos) é que tem riscos extras: do prédio não ficar pronto, e do prédio pronto ficar muito tempo sem receitas. Problemas de licenciamento, problemas de obras, problemas de efeitos colaterais das obrais, acidentes, atrasos, falta de dinheiro... A lista de coisas que pode dar errado na construção de prédios é muito grande. Um prédio em construção tem muito mais riscos que um prédio pronto e habitado. Provavelmente o prédio vai sair, mas não se pode desmerecer os riscos a mais. O risco da vacância prolongada pode ser tão ruinoso quanto o risco do prédio não sair. Isso porque a vacância de um prédio novo em folha pode durar muito tempo, e acabar com o pouco do dinheiro em caixa que um FII tenha.”

“ Tipos de FIIs – [...] Desenvolvimento para venda – No caso do desenvolvimento para venda os riscos de construção são idênticos do caso acima. O que muda é que não tem risco de vacância, mas tem dois riscos a mais. O objetivo é vender depois de construir, o que leva ao risco de não conseguir vender. Como não se tem a pretensão de alugar, pode-se acabar com um elefante branco; ter o prédio construído e vazio, gerando despesas. O risco mais comum, e pior, é o caso da venda parcial. Se o imóvel for parcialmente vendido, isso significa que ele terá alguma espécie de condomínio que dividirá igualmente as despesas entre os compradoes e a parte não vendida. Ou seja, a parte não vendida começa a ter despesas de imóvel normal. Isso é particularmente verdade no caso das incorporações residenciais, que tem muitas unidades: não se vende todas elas de uma vez. Não precisa de muito tempo dessas despesas normais para transformar o lucro da construção em um baita prejuízo. Pode-se rapidamente chegar ao ponto que o incorporador resolve vender os imóveis abaixo do custo de construção, no prejuízo mesmo, para evitar prejuízo ainda maior com despesas futuras. Existe também o risco do imóvel não ficar pronto, mas aqui esse risco é muito pior.”

“ Tipos de FIIs – [...] Imóveis de aplicação específica – [...] existe a dificuldade extra quando a saída de um inquilino não é voluntária. Expulsar um inquilino específico de um imóvel específico pode esbarrar em questões incomuns, como legislação específica(no caso de hospitais e ensino) ou em questões ambientais (no caso de indústrias).

“ Tipos de FIIs – [...] FIIs de CRIs – [...] Em questão de risco é preferível os CRIs que financiam imóveis prontos, porque em caso de problemas pode-se apelar ao leilão do imóvel dado em garantia. O caso dos imóveis não prontos corre-se o risco de perder tudo. [...] Os FIIs de CRI não tem uma proteção contra a inflação. A regra dos 95% faz com que o rendimento distribuído pelos FIIs de CRI incluam a correção monetária, ou seja, que a correção monetária sai do fundo junto com o rendimento.”

“ Tipos de FIIs – [...] por prazo determinado – [...] Ocorre também em alguns FIIs de CRI, que deixam de fazer reinvestimentos internamente depois de um tempo. Então, conforme as dívidas vão sendo pagas, esses valores são devolvidos até o que o fundo encerra, sem patrimônio. [...] Os fundos de prazo determinado são a minoria na bolsa, até por uma questão de lógica: eles somem depois de um tempo. São menos populares também, por que é coum que não paguem rendimentos durante o prazo de investimento. A armadilha ocorre no período de desinvestimento. Nessa fase o fundo coemça a fazer pagamentos “grandes”, porque as distribuições começam a devolver parte do capital investido. E isso vira uma arapuca para os investidores mais simplórios. [...] A dica é tentar evitar de mexer com FIIs de prazo determinado até que tenha adquirido habilidade suficiente para calcular o valor de um FII sem olahr para cota, VP ou rendimento. Pois que a história é pródiga em demonstrar que todos esses itens são péssimos indicadores do futuro provável de um FII de tempo determinado.”

“ Tipos de FIIs – [...] FIIs de desenvolvimentoImóveis de aplicação específica – [...] – FII de desenvolvimento é um troço complicado...”

“ Tipos de FIIs – [...] Laje – [...] O aluguel é cobrado sobre a área privativa, também conhecida como área do carpete. As áreas de escadas, elevadores, hall e exerior geralmente são consideradas áreas comuns.”

“ Tipos de FIIs – [...] Shopping Centers – [...] E tudo é caro. É caro de construir, é caro de manter, são caríssimos os custos de propaganda e condomínio. Por consequência também são caros os aluguéis pagos pelos lojistas. Não bastasse tudo isso, são também caros de adquirir, sendo imóveis negociados com cap rate menores. Afinal, quem não quer ser dono de um negócio desses? São empreendimentos que tem alto custo de manutenção. A taxa de reinvestimento em obras e reformas é a maior dentre os imóveis de luxo. É necessário para que o ambiente fique sempre com o jeitão de shopping. Um shopping center com baixo custo de manutenção é um motivo de preocupação. De diferente em relação a outros imóveis está a questão do aluguel da loja. Contratos de aluguel de shopping costumam ter dois componentes. Um “aluguel mínimo”, considerado o aluguel normal do espaço, e um “aluguel percentual”, que é calculado sobre o total de faturamento da loja. Se uma loja tem vendas muito boas, então o lojista paga o aluguel mínimo complementado com o aluguel percentual, uma espécie de taxa de sucesso. E como que as vendas de final de ano são naturalmente elevadas (férias, natal, décimo terceiro) é muito comum também que a maioria dos lojistas pague 13 aluguéis anuais. De janeiro à Novembro o aluguel é normal, e em Dezembro paga-se o aluguel dobrado. Por conta disso é comum que as distribuições de fundos de shopping paguem um rendimento também maior, uma vez por ano, logo no começo do ano.”

“Tipos de FIIs – [...] Por destinação de uso – Instituições bancárias [...] Além da diferença de idade aparente, tem a questão do quanto os imóveis são enrolados. Imóveis novos tem baixíssima quantidade de problemas legais ou jurídicos. Afinal, tiveram de passar por um crivo de aprovação para compra e reformas. Já nos imóveis antigos ocorre o completo contrário: geralmente estão carregados de problemas leguais, fiscais e jurídicos.”


“ Tipos de FIIs – [...] Por destinação de uso – Lajes Corporativas [...] Imóveis de lajes são a commoditie imobiliária não residencial mais comum. [...] Havendo chance de sair de um imóvel menos apropriado/mais caro e passar a um imóvel mais apropriado/mais barato, não tenha dúvidas que o inquilino vai fazer isso. “

“ Tipos de FIIs – [...] Por destinação de uso – Galpões [...] Galpões com destinação logística são commoditie, sujeitos a ciclos como os imóveis de laje. Jà os galpões industriais tem seu ciclo associados às industrias que se instalam neles.”

“ Tipos de FIIs – [...] Por destinação de uso – Shoppings [...] Uma característica incomum é que os shoppings centers apresentam vacância crônica. É praticamente impossível um shopping ter vacância zero, principalmente nos empreendimentos maiores, pois faz parte do processo de renovação contínua do mix do shopping, e indiretamente, da renovação contínua do próprio shopping. Mas um caso de vacância aguda pode ser particularmente fatal em shopping center, muito mais que seria em outros tipos de empreendimentos imobiliários, por conta das grandes despesas fixas.”

“ Tipos de FIIs – [...] Varejo – [...] Contratos atípicos de 15 anos são comuns. [...] É um setor onde ocorre muito o esquema de built to suit, o que só faz alongar os contratos.”

“ Tipos de FIIs – [...] Universidades – [...] Seja como for, contrato com instituição de ensino superior costuma ser contrato atítipo e longo. Tem de ser. Poucas coisas são tão traumáticas quanto a realocação física de uma faculdade. Para a empresa, e para os alunos.

“Tipos de FIIs – [...] Por risco de crédito – bancário [...] depende do banco para pagar o aluguel e manter a posse dos imóveis enrolados. Se o banco chegar ao ponto de dar calote no aluguel, provavelmente isso significará também que vai dar calote na compensar ou limpar os imóveis ainda . O risco de crédito nesse caso significa perder os aluguéis e os imóveis. Coisa que, imagino, será completamente surpreendente às pessoas que investem nesse tipo de fundo imobiliário. Irônico como possa ser, a história de comprar o inquilino é literal. Tudo vai bem enquanto o inquilino for bem. [...] A questão prática é que “FIIs bancários podem ter muitos imóveis encrencados”[...] basta pegar os prospectos de emissões e procurar pela palavra “penhora”. Fica o alerta.

“Tipos de FIIs – [...] Por risco de crédito – Corporativo pulverizado [...] Um FII com concentração de inquilino passa uma quantidade enorme de tempo com vacância zero. Problema é que quando a vacância sai de zero ela vai a 100%, instantaneamente e sem prazo pra resolver.desnecessário dizer que o valor da cota despenca junto, quase proporcional ao percentual de ocupação do fundo.

“Tipos de FIIs – [...] Por risco de crédito – Educacional [...] A sacada é analisar o imóvel, não só o inquilino. Se for uma laje comercial comum, analisar como laje comum. Outro inquilino provavelmente não fará questão do ponto comercial. Na verdade prédios com grande movimentação de pessoas são mal vistos no mercado de lajes comerciais, de forma que a saída de um inquilino educacional ainda pode ser considerada boa notícia para o prédio como um todo.[...]Instituições de ensino estão nessa para duar. Quase sempre são contratos atípicos longuíssimos, com grandes multas caso o inquilino desista. Ou seja, contratos bem estáveis.”

“Tipos de FIIs – [...] Hotelaria [...] O setor de hotelaria tem um perfil de lucro bem parecido com o de shoppings: altas e fixas despesas, mas receitas bem pouco confiáveis. No mundo real só os incorporadores e operadores de hotelaria tem lucro garantido, enquanto que os investidores finais são o elo fraco da assimetria de informações.

“Tipos de FIIs – [...] Hospital – [...] Os Fiis brasileiros com inquilino hospital são concentrados em um único devedor final, de um mesmo grupo hospitalar. E houve que, passado o tempo apropriado, o inquilino nos dois fundos entrou com revisionais judiciais, ou seja, o inquilino recorreu ao judiciário para baixar o preço do aluguel. [...] o despejo só ocorre por via judicial, e só ocorre depois de transcorrido 6 meses a 1 ano da ação julgada, julgamento esse que pode levar anos. Existe o mito que é impossível despejar inquilino hospital.”
“[...] Em se tratando de FII de CRI, alguma análise de concentração de risco de emissor é bem vinda.”
“IPO – IPOs não são recomendadas para o completo iniciante por conta da assimetria de informação. Em parte porque nem toda informação de como o fundo vai funcionar exatamente está nos documentos da emissão. Em parte porque mesmo que a informação esteja lá ela é difícil de encontrar, fora a história das pegadinhas e as coisas “não ditas”, que passam completamente despercebidas.[...] Na verdade é bem raro de alguém sequer ler um prospecto, menos ainda de entende-lo.”
“[...] RMG – A recomendação geral para o caso de FIIs com RMG é simplesmente ignorar que a RMG existe. Ao analisar um fundo, verifica se ele tem RMG ou não. Se tiver, é preciso calcular a renda real do fundo antes de qualquer análise ou consideração.”
“[...] Loan to value – Um LTV acima de 100% significa que a dívida é maior que a garantia. No mundo dos FIIs essa é uma métrica utilizada para avaliar a carteira de CRIs.

“ Alavancagem [...] – Os Fiis continuamente alavancados são os únicos considerados de crescimento: que tem a expectativa de crescerem patrimonialmente ao longo do tempo.”

“Estratégias – [...] FIIs geram renda, geralmente renda mensal. Através da reaplicação desse “dinheiro novo”, em “novas cotas”, o seu patrimônio vai crescendo. Uma espécie de juros compostos. Só que em vez de juros monetários, ocorre a composição em termos de participalão. É o seu patriMõnio que cresce, por simples compra contínua. [...] O efeito é minúsculo no começo. Tão minúsculo que desanima até o mais esperançoso dos investidores. É quase uma questão de fé acreditar que a estratégia de reinvestimentos funciona. Os primeiros resultados são ínfimos. Mas o resultado final é extraordinário. No final, perceba. A sacada que muitos não tem é que para chegar no final é preciso passar pelo chato começo e longo meio. [...] Em resumo, é perfeitamente possível obter crescimento patrimonial em fundos imobiliários. O segredo, muito simples, é reinvestir os rendimentos.”

“ Quantos? [...] – Quantos fundos são necessários para obter uma diversificação adequada? E a resposta bem simples é: o máximo que conseguir.”

“ Reinvestir? [...] – às vezes surge a questão se deve reinvestir o rendimento do ativo X somente no ativo X. Aì a resposta é não. Em grande parte porque o que faz crescer o patrimônio são as novas compras, não importando de onde vem o dinheiro das compras.”

ALEXANDRE224 12/12/2023

Não recomendo, contém informações que conseguimos fácil e gratuitamente pela internet, e no YouTube... não precisa gastar seu dinheiro com este livro, use ele para comprar mais cotas de fiis hehehe

Rogerio Orp 27/02/2023

Livro bastante elucidativo, serve de.base para começar o estudo sobre os FIIs. O autor é bem didatico e assuntos espinhosos são claramente explicados.

Thayssa Emily 09/02/2023

Livro: 4/12 - Finanças

Este ano coloquei a meta de ler 12 livros sobre finanças, e pra mim este está sendo o melhor. Linguagem simples, livro pra iniciantes mesmo e super direto. Indico pra quem quer entender um pouco sobre os fiis.

Adilson22 26/05/2022

É um livro simples, muito bom. Recomendo sua leitura, porém está desatualizado. Ele seria o primeiro, de vários outros mais atuais.

Leandro 03/03/2022

Excelente
Didático, bem escrito e excelente para quem deseja conhecer e investir no mercado de fundos de investimentos imobiliários.

Rafael 04/09/2021

Um bom livro com várias dicas. Poderia ter uma abordagem um pouco mais técnica e tem partes umpouco cansativas. Mas recomendo para iniciantes em fundos imobiliários.

Marcelo 11/06/2021

Retrata o investimento em fundos imobiliários desde o básico, passando por temas como: riscos, vantagens, desvantagens, imposto de renda...

Passa uma visão bem próxima do mercado real de fundos imobiliários, inclusive com exemplos.

Bruno Paccini 15/01/2021

Otimo material pra começar
Bastante didático e sem muita enrolação.

Senti falta de exemplos práticos, mas totalmente entendível.
Livro muito bom, ajuda muito a iniciantes e nem tão iniciantes assim

mateus.milani.3 05/02/2017

Ótimo livro sobre FIIs
O autor aborda todas as principais características desse tipo de fundo, desde o que é um FII, os tipos existentes, regulamentação, imposto de renda e dicas básicas de como começar a investir. Acredito que seja uma leitura indispensável para quem não tem ideia do que seja um FII e tenha curiosidade de aprender teoricamente. Já vi relatos de pessoas reclamando do português mal escrito no livro, mas isso não é impeditivo para entender a mensagem geral. Existem erros sim, mas nada que impeça o leitor de aprender. Se alguém disser que desistiu de ler por causa dos erros de português, estará mentindo a si mesmo.

Paulo 01/10/2020

Bem explicativo, e com várias dicas. Ensina várias coisas. Tem umas partes masantes, mas faz parte, visto que nem tudo são um mar de rosas.

Jhordan.Martins 14/07/2020

Livro introdutório aos FIIs
O autor trata os fundos imobiliários, nesse livro, com uma didática e dominância incrível, consegue transparecer os pontos bons e ruins desse tipo de investimento mostrando ao leitor que nem tudo são flores mas que existe uma boa viabilidade nessa modalidade. Leitura gostosa e proveitosa.

Lorenna 27/06/2020

Livro muito interessante para quem gostaria de aprender sobre FIIs. Ao terminar de lê-lo o leitor terá uma noção sobre estratégias de investimento em imóveis, legislação e tributação de FIIs, setores, diversificação dentre outros. É um livro que recomendaria a qualquer interessado nesse tipo de investimento.

Nelita 10/06/2020

Aos que iniciam no mundo dos FIIs: leitura obrigatória!
Bacci é bem conhecido no mundo dos FIIs, investidor que é investidor (mais especificamente dessa modalidade) já ouviu falar dele. E aqui temos a Bíblia dos FIIs, aquela leitura obrigatória para quem está começando pois nesse livro ele pontuou características, traçou paralelos, tem classificação dos tipos de FII, tem como declarar imposto de renda, tem prós e contras, enfim: aquele manual recomendadíssimo- e que poderá ser consultado sempre, quer você seja iniciante, quer já seja experiente.

Márcio Jefferson 24/05/2020

FIIS
Excelente livro para o iniciante em Fundos imobiliários, com o grande mestre André Bacci... desfrute da leitura e bons investimentos